住まいと税金
不動産を取得した時の税金
印紙税とは?
土地や建物を購入するときには、売買契約書を交わしますが、この契約書にはかならず印紙をはります。これが印紙税の納付になります。 売買契約書は通常２通作成し、売主と買主が保管することになりますが、この２通にそれぞれ印紙を貼らなければなりません。 もしどちらか一方の契約書に印紙を貼らなかったときは、売主・買主が連帯して納付する義務を負うことになるので注意が必要です。
●不動産に関する契約の印税（軽減措置対象となります）
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
| 文書の種類 | 印紙の要否 |
|---|---|
| 媒介契約書 | × |
| 重要事項説明書 | × |
| 不動産購入申込書 | × （購入申込者が保存するものは不動産売買契約書として課税される場合があります。） |
| 不動産売買契約書 （覚書、念書等で売買金額等の記載があるものも含まれます。） |
○ |
| 土地交換契約書 | ○ |
| 実測精算確認書 | ○ |
| 売買契約変更合意書 （売買金額変更） | ○ |
| 売買契約変更合意書 （融資利用条件変更） | ○ |
| 借地権譲渡契約書 | ○ |
| 領収書 （営業に関するもののみ） | ○ （記載金額3万円未満は非課税） |
| ※以上はあくまでも一般的な整理表です。文書の記載内容等によっては取扱いが異なる場合がありますので、税務署にお尋ね下さい。 ※個別の案件や文書の記載内容等によっては取扱いが異なる場合がございますので、ご了承下さい。 | |
登録免許税とは?
土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。 登記は、司法書士に依頼するというのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかもしれません。 しかし、登記のときには必ず税金を納めなければなりません。これが、登録免許税といわれるものです。
計算方法
この税金の計算は、次の算式によります。 不動産の価額(固定資産税評価額)×税率＝税額
| 登記の種類・原因 | 税率 |
|---|---|
| 所有権の保存登記 | 0.4％ |
| 相続、合併（所有権の移転登記） | 0.4％ |
| 遺贈（所有権の移転登記） | 2％ |
| 売買等（所有権の移転登記） | 2％ |
| 地上権、賃借権等の設定又は転借の登記 | 1％ |
| 所有権の信託の登記 | 0.4％ |
| 抵当権の設定登記 | 債権金額の0.4％ |
| 所有権の移転等（仮登記） | 1％ |
住宅についての軽減
一定の要件をそなえた住宅用の家屋については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減 されています。この要件を一覧表にして示すと次のとおりです。
- 新築住宅
- ●自己の専用住宅で、床面積が50m²以上であること。 ●マンションなど区分所有のもの（一定の耐火性を有するもの）については、自己の居住用部分の床面積が50m²以上であること。なお、ここでいう床面積は専有部分の登記面積によりますので、注意して下さい。
- 中古住宅
- ●上記の新築住宅の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で以下の要件に該当するもの。 次のイ・ロのいずれかに該当すること イ：建築されてから20年（耐火建築物の場合は25年）以内の家屋であること ロ：築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること
上記の要件のほか、新築住宅、中古住宅とも、 ○個人が平成23年3月31日までに新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋であること。 ○新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること。(注)耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造などの家屋をいいます。 以上の要件を満たしているものについては、税率が、次の表のようにそれぞれ軽減されます。
- 登記の内容
- 軽減税率
- 所有権の保存登記
- 0.15％
- 所有権の移転登記
- 0.3％
- 抵当権の設定登記
- 0.1％
なお、この軽減税率は家屋について適用され、土地については適用がありません。 軽減を受けるためには、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書等が必要です。 ※個別の案件や文書の記載内容等によっては取扱いが異なる場合がございますので、ご了承下さい。
不動産取得税とは?
土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する 都道府県が課する税金が不動産取得税です。 そこで、不動産の「取得」ということに触れておきますが、それは現実 に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係がありません。また、その取得の原因が売買、交換、贈与 、建築等のいずれであっても課税されます。ただし、相続による取得については課税されません。
計算方法
この税金の計算は、次の算式によります。 不動産の価格(固定資産税評価額)×税率＝税額
「不動産の価額」は、登録免許税のところでも説明したのと同じ固定資産課税台帳に登録された価格をいいます。また、不動産取得税の税率は4％ですが次のように軽減されます。
| 住宅関係 | 土地 | 3％ | 平成24年3月31日まで |
|---|---|---|---|
| 建物 | 3％ | 平成24年3月31日まで | |
| 住宅以外(店舗、事務所) | 土地 | 3％ | 平成24年3月31日まで |
| 建物 | 4％ | - |
宅地等についての軽減
上記のように不動産取得税は、原則として固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、宅地評価土地の取得が平成24年3月31日までの間に行われた場合の不動産取得税の課税標準については、固定資産税評価額の2分の1相当の額とする特例措置が認められています。
住宅・住宅用土地についての軽減
住宅や住宅土地については、別途、次のような軽減措置が講じられています。この場合にも要件に注意していただくことにまりますが、要件と軽減措置の内容をわかりやすく一覧表にまとめましたのでご利用下さい。
| 種類内容 | 住宅（課税標準の軽減) | 住宅用土地
(税額の軽減) |
||
|---|---|---|---|---|
| 新築住宅 | 中古住宅 | |||
| 床面積 | 50㎡（戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡)以上240㎡以下 | 50㎡以上240㎡以下 | 新築住宅及び中古住宅の敷地については、それぞれ新築住宅又は中古住宅の敷地であること | |
| 築後経過年数 | － | 次の1～3のうち、1つに該当するもの 1：取得の日前20年（耐火建築物については25年）以内に新築された住宅であること 2：昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること 3：築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの |
||
| 軽減額 | 1,200万円 (評価額が1,200万円までなら課税されず、1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超える部分が課税対象となります。 ※平成21年6月4日から平成24年3月31日までの間に取得された新築の認定長期優良住宅について、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には1,300万円を控除 |
新築された日によって異なります。 | 次のいずれか多い方の金額 イ：4万5,000円 （150万円×3％） ロ：土地1㎡の評価額×2分の1×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×100分の3 |
|
| 昭和50年12月31日以前 | 新築当時の軽減額 | |||
| 昭和51年1月1日～ 昭和56年6月30日まで |
350万円 | |||
| 昭和56年7月1日～ 昭和60年6月30日まで |
420万円 | |||
| 昭和60年7月1日～ 平成元年3月31日 |
450万円 | |||
| 平成元年4月1日～ 平成9年3月31日まで |
1,000万円 | |||
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 | |||
| 軽減額の控除の方法 | <課税標準から控除> (住宅の価額－控除額)×100分の3＝税額 (評価額)（上記の該当する金額） |
<税額から控除> (土地の価額×2分の1×100分の3) (評価額)－上記の該当する金額＝税額 |
||
(注)中古住宅については、上記のほかに、「自己の居住の用に共するものであること」の要件が必要です。 なお、住宅用土地の軽減措置については、上の表の要件を満たしているほかに、次のケースに限定されます。
- 新築住宅
- 1：土地を取得した日から3年以内に、その土地の上に住宅が新築された場合(住宅を新築するのは、土地取得者本人に限らず土地取得者以外の者、土地所有者から当該土地を取得した者でも構いません。) 【独立部分が100以上ある共同住宅等で土地を取得した日から共同住宅が新築されるまでの期間が3年を超えると見込まれることについてやむを得ない事情があると都道府県知事が認めた場合には期間4年以内に緩和されます。】 2：新築でまだ人の居住の用に共されたことのない住宅とその敷地をその住宅の新築後1年以内に取得した場合 3：住宅の新築後1年以内にその住宅の敷地となっている土地を取得する場合
- 中古住宅
- 1：土地を取得した日から1年以内に、その土地の上にある自己の居住用の中古住宅(上記2の新築住宅でその新築後1年を超えるものを含みます。)を取得した場合 2：自己の居住用の中古住宅(上記2の新築住宅でその新築後1年を超えているものを含みます。)の取得後1年以内にその中古住宅の敷地となっている土地を取得していた場合 また、住宅に係る軽減措置は、田園型、郊外型住宅などの2戸目の住宅にも適用されますが、避暑、避寒用といった典型的な別荘用の住宅には適用されません。
新築建売住宅等の分譲業者に係る不動産取得税
不動産取得税は不動産の所有権を取得した者に対して課税される税金です。したがって、建築業者に建物の請負工事を発注し、完成後、工事を発注した者にその建物が引き渡された場合は、その時点で所有権を取得したものとされ、工事発注者に課税されるのが原則です。 しかし、発注する者が、住宅の分譲を行う宅建業者であるときは、請負業者から引渡しを受けた時点では課税されず、分譲された時点で、その住宅の購入者に課税されることとされています。ただし、新築後1年を経過してもまだ分譲されない場合には、その時点で宅建業者が取得したものとみなされ不動産取得税が課税されます。 つまり、新築建売住宅等の分譲業者については、新築後最長1年間は、建物部分に係る不動産取得税の課税が猶予されるということです。 この措置は、取得する住宅が平成10年10月1日から平成24年3月31日までに新築される場合に適用されます。
住宅ローン控除とは?
住宅ローン控除制度（平成29年3月現在）
一定の要件にあてはまる住宅を新築、購入又は増改築等をした場合で、住宅を建設・取得・増改築等するために機構（旧公庫）や民間の金融機関又は勤務先等からの借入金がある場合、居住した年以後5～15年間の各年で所得税の税額控除の適用が受けられます。
控除を受けるための主な要件は
- 新築住宅
- ア. 新築又は取得の日から６か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること イ. この特別控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること ウ. 新築又は取得をした住宅の床面積（登記簿に表示されている床面積）が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が、専ら自己の居住の用に供するものであること エ. 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務（民間の金融機関や住宅金融支援機構等の住宅ローン等）があること オ. 居住の用に供した年とその前後の２年ずつの５年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等の適用を受けていないこと
- 中古住宅
- 上記新築住宅の要件の他に、 ア. 建築後使用されたものであること イ. 次のいずれかに該当する住宅であること a. マンション等の耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること b. 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること c. a.又はb.に該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること（平成17年４月１日以降に取得をした場合に限る） ウ. 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者等からの取得でないこと エ.贈与による取得でないこと
- 増改築等
- 上記新築住宅の要件の他に、 ア. 自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること イ. 次のいずれかの工事に該当するものであること a. 増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替えの工事 b. 区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕又は模様替えの工事 c. 家屋のうち、居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替えの工事 d. 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕又は模様替えの工事 e. 一定のバリアフリー改修工事 f. 一定の省エネ改修工事 ウ. 増改築等の工事費用の額が100万円を超えており、その２分の１以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること
なお、一定のバリアフリー改修工事又は省エネ改修工事を含む増改築等をしたときには、特定増改築等住宅借入金等特別控除を選択できる場合がございます。 詳しくは国税庁ホームページをご覧ください 国税庁ホームページはこちら
贈与税とは?
個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合にかかるのが 贈与税です。 特に、時価より著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合などは、贈与というイメージは薄いのですが、税法上、贈与があったものとみなされ、贈与税がかかりますので注意する必要があります。
「暦年課税制度」の計算方法
(1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価格の合計 [基礎控除110万円]を引く）×税率＝税額
| 基礎控除額、贈与税の配偶者控除額控除後の課税価格 | 税率(％) | 控除額(万円) | 基礎控除額、贈与税の配偶者控除額控除後の課税価格 | 税率(％) | 控除額(万円) |
|---|---|---|---|---|---|
| 200万円以下 | 10 | - | 600万円以下 | 30 | 65 |
| 300万円以下 | 15 | 10 | 1,000万円以下 | 40 | 125 |
| 400万円以下 | 20 | 25 | 1,000万円超 | 50 | 225 |
住宅取得等資金贈与の非課税特例
平成21年1月1日から平成23年12月31日までの間に20歳以上（贈与の年の1月1日現在）の者がその直系尊属である者（父母とか祖父母）から受ける自らの居住用家屋の取得に充てるための金銭の贈与については、その期間を通じて平成21年については500万円、平成22年については1,500万円、平成23年については1,000万円まで贈与税が課されません。 ただし、平成22年から受贈者の所得制限があり、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下でなければこの非課税の適用を受けることができません。
相続時清算課税制度
平成15年1月1日以後に財産の贈与を受けた人は、財産の贈与をした人ごとに相続時清算課税制度を選択することができます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 選択ができる場合 | 財産を贈与した人(贈与者)が65歳以上の親 財産の贈与を受けた人(受贈者)が20歳以上の子である推定相続人 [子が亡くなっているときは20歳以上の孫を含みます] |
| 適用対象財産 | 贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。 |
| 贈与税額の計算 | （その親からの贈与により取得した財産の価額の合計額から2,500万円までの特別控除額[すでに特別控除を適用した場合には、その適用した金額を控除した残額]を引く）× 20％ ＝ 贈与税額 |
| 相続時の清算 | 贈与者が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額に相続時清算課税制度を適用して贈与を受けた財産の価額（贈与時の価額）を加算して相続税を計算します。 その際、既に支払った贈与税額を相続税額から控除します。なお、控除しきれない金額は、還付されます。 |
| 適用を受けるための手続き | 受贈者が財産の贈与を受けた場合には、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に贈与税の申告をする必要があります。 また、相続時清算課税制度の選択をしようとする受贈者は、その選択をしようとする贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時清算課税制度を選択する旨の「届出書」を「贈与税の申告書」および添付書類を提出しなければいけません。 |
| 選択した年分以降の贈与税 | 「届出書」に記載された贈与者からの贈与については、その贈与者が亡くなるまで相続時清算課税制度の適用が継続されます。 |
| 本制度贈与者以外の者からの贈与の計算 | 「暦年課税制度」により贈与額を計算します。 |
※個別の案件や文書の記載内容等によっては取扱いが異なる場合がございますので、ご了承下さい。
相続税とは?
人が亡くなったときに、その亡くなった人（「被相続人」といいます。）から財産の移転を受けた場合にかかるのが相続税です。 相続税は、相続や遺贈（遺言によるもの）によって財産を取得した個人に対して課せれるものですが、その財産の課税価格の総額が遺産に係る基礎控除額以下であれば、課税されないこととされています。
●相続税のかかる財産
相続税のかかる財産は、亡くなった人のすべての財産が対象となりますが、お墓や仏壇など特定のものは対象とされません。 また、生命保険とか死亡退職手当金などは、亡くなった後に妻などが受け取るもので、相続によって取得したものではありませんが、これも相続財産とみなされて、相続税の対象となります。
●法定相続分
法定相続分とは、民法によって各相続人が取得する財産の割合を定めているものです。 ただ、これは法律で定められた権利の割合ですから、実際上は相続人の協議によって各相続人の取得する財産の配分を決めることになります。
- 相続人
- 法定相続分
- 配偶者と子供の場合
- 配偶者1/2、子供1/2
- 配偶者と直系尊属（父母など）の場合
- 配偶者2/3、直系尊属1/3
- 配偶者と兄弟姉妹の場合
- 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4
（注1）子供が数人いる場合は、その子供間では均等になります。 （注2）法定相続人とは、相続の放棄があった場合でも、その放棄がなかったものとした場合の相続人をいいます。
●計算方法
- １．課税価格の計算
- 相続税のかかる財産の価格－債務及び葬式費用＋生前贈与財産の価額（死亡前3年以内に贈与されたもの）＝課税価格（各人別に計算します）
- ２．課税遺産総額
- 各人の課税価格の合計額－基礎控除額＝課税遺産総額 基礎控除額は、次の算式で計算します。 5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数 したがって、各人の課税価格の合計額が基礎控除額以下であれば相続税はかからないことになります。 （注）法定相続人の中に養子がある場合において、上記の算式の法定相続人の数に含めることができるのは、養子以外にに実子がいるときは1人のみ、実子がいないときは2人までとされています。
- ３．相続税の総額の計算
- 課税遺産総額×法定相続人の法定相続分の割合×相続税の税率＝各人の法定相続分に対する税額 ○各人別の法定相続分に対する税額を合計したものが相続税の総額になります。
- ４．各人の算出税額の計算
-
各人別に計算します。 （注）配偶者および一親等の血族（子供とか親）以外の人が財産を取得した場合には、2割増の税額となります。また、被相続人の養子となった被相続人の孫（代襲相続人である者を除く）も2割増の税額となります。相続税の総額 × 各人の実際に取得した財産の課税価格 課税価格の合計額 - ５．税額から控除されるもの
-
○贈与税額控除（1の課税価格の計算上、生前贈与として加算された財産について贈与税が課されている場合）、未成年控除（20歳未満の法定相続人に適用）、障害者控除（障害者である法定相続人に適用）、相次相続控除（10年間に2回以上の相続があった場合）、外国税額控除（外国の財産を取得して外国の税金がかかった場合）があります。●配偶者の税額軽減 相続税の総額 × いずれか少ない方 ○課税価格の合計額×配偶者の法定相続分（最低1億6千万円） ○配偶者の実際に取得した財産の課税価格 課税価格の合計額
●小規模宅地等についての軽減
事業用または居住用の宅地等については、その面積のうち小規模宅地部分（事業用にあっては400㎡までの部分、居住用にあっては240㎡までの部分、その他にあっては200㎡までの部分）について相続税の課税価格に算入されるべき価格の計算にあたり、軽減措置が適用されます。 なお、被相続人からの贈与（死因贈与を除きます）により取得した宅地等は、この軽減特例の対象となりません。 したがって相続時清算課税制度を選択して贈与を受けた宅地等も適用対象となりませんので、ご注意ください。 ※個別の案件や文書の記載内容等によっては取扱いが異なる場合がございますので、ご了承下さい。