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よくあるQ&A

不動産のご購入・ご売却にあたってのよくあるご質問をまとめました。

Qやっぱり頭金が少ないと、家は買えない?

A
あるほど安全だけど、少ない人も工夫次第!
頭金は契約時に支払うお金のことで、物件価格の一部。残りはローンを組んで長期にわたり計画的に返済するのが一般的。つまり、頭金が多いほど、ローンを組む金額が少なくなり、毎月返済の負担も軽減される。資金計画としては安全になります。この頭金のメドは、物件価格の10%~20%程度。ただし、これ意外に諸費用が必要なので、貯蓄をすべて使い切るわけにはいきません。では、頭金が足りない場合は買えないのかというと、それは工夫次第。親から援助してもらったり、借りて増やす方法がもっとも現実的だが、頭金が少なくてもローンが組めるケースも多い。一人で悩んでいるよりも、担当者に相談してみるのがよいでしょう。

Q諸費用とはなんですか?

A
諸費用とは不動産を購入するのにかかる税金や保険料、登記費用などのことです。新築一戸建の場合で物件価格の3%~5%仲介物件の場合仲介手数料も必要になるため6%~8%程度みておく必要があります。   ガクエン住宅のように自社物件の場合仲介手数料は必要ありません。そのほか家具、カーテン、照明などのインテリアの予算も必要です。それと引越しもご自分でやる方もいらっしゃいますが非常に 大変ですので引越し業者の費用も忘れないようにしましょう。 !

Q自分たちは一体、いくらの家が買える?

A
在の家賃などからメドが出せる 買える家の金額は、頭金がいくら用意できるかによって決まります。毎月の返済額については、現在支払っている家賃がメドになり、これに住宅購入のための貯蓄を加えた額が、現在の住居費ということになります。たとえば家賃と貯蓄を合わせて毎月10万円の住居費で、ボーナスでも10万円程度返済可能な人は、3160万円のローンを組むことができます。仮に頭金を200万円用意できるとしたら、購入金額は3360万円ということになる。こうして計算すりば、一体いくらの家が買えるかが分かります。ただし、これはあくまでメド、正確には不動産会社で試算してもらった方がよいでしょう。
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Q買いやすい状況って、もうしばらく続く?

A
ここ数年は物件そのものが 買いやすくなったうえ、低金利や税制の追い風も続きました。しかし、ここへきて住宅購入を取り巻く環境に変化が起きつつあります。もともと低迷する景気対策の意味合いが大きかったが、景気回復の兆しが見えることもあり、そうした追い風は失速気配です。物件価格は都心部の地価上昇の影響が周辺エリアにもジワジワと広がりつつある。昨年の春以降は、一戸建て価格が上がる可能性も・・・。次に金利については、かなり不透明感が漂い、いつ上昇に転じても不思議ではない。住宅ローン控除も縮小傾向にある。こうした材料から判断すると、購入を考えている人は、のんびり構えるよりも、早く動きだした方がいいかもしれません。

Qスムーズに物件を選ぶコツはある?

A
スバリ! 希望条件に優先順位をつける事です。
判断のポイントが明確な人は、満足のいく住宅購入ができる可能性が高いです。あれもこれもと目移りしないためには、予算と相場に合わせて、希望条件を洗い出して優先順位をつけるとよいでしょう。すべての希望を満たす家は難しいが、これだけは譲れないという条件を満たす家なら比較的探しやすくなります。たとえば、もっとも重視したい項目を決めておけば、現地見学でもある程度客観的な判断ができるはずです。一戸建てなどは、いい物件は早く売れてしまいます。スピーディーな判断力がないと、せっかくの家を逃してしまうことになりかねません。
折込広告やインターネット広告等に出る前に売れてしまう物件も多数ありますので、まずはお問い合せいただき、最新情報を入手するようにしておくのも一つです。

Q図面だけでもいろいろ判断できる?

A
不動産会社の担当者が提案する物件は、基本的に現地見学に出かけてみるといいでしょう。もちろん、土地の持つ基本条件などは、図面だけで判断できます。しかし、日当たりをはじめ、建物の内装が好みかなど、多くの点は現地での確認が必要。例えば、隣戸との間隔や接する道路の幅だけでも、住宅地としての雰囲気が大きく変わってきます。また現地見学へ出かけることで、周辺エリアの相場観や設備・プランのトレンドも把握できるので、いざというときに的確な判断を下しやすくというメリットもあります。

Q新築と中古どちらが得ですか?

A
新築物件のメリットはなんと言ってもきれいで設備が最新型のところです。またローンや税制面で有利な場合があります。一方デメリットは同じ立地なら中古に較べて金額が高いことです。 中古物件のメリットは割安なことと実際の建物を目で見て確認できることです。一方デメリットは内装状態が悪い物件はリフォームが必要なことです。また設備が新築に較べて見劣りすることとか 将来建替を検討しなければならないことなどがあげられます。しかし最近は築年数の新しい中古物件もでているので設備に重点を置く方は築年数の新しい一戸建も要検討物件です。

Q不動産広告で注意してみるところは?

A
不動産広告は環境、間取り、外観、室内写真など物件の特徴が示されている部分と物件の概要や法令上の規制、各種注意事項が書かれている部分があります。 掲載されている金額などに目がいきがちですが細かい文字で書かれているところに意外と重要なことがうたってあります。また広告により不動産会社の信頼度も分かります。 最高とか希少などの宅建業法で認められていない表現をしている不動産会社には注意が必要です。

Q物件を見に行くときの注意点は?

A
最寄り駅から物件までの距離、所要時間などは実際に現地を訪れて確認することが重要です。例えば徒歩○分といっても天候や交差点の渋滞の程度によって変わる場合があります。 また日当たりや騒音などは曜日や時間帯が違うとかなり違う場合があるので注意が必要です。実際の生活をイメージしながら物件を見に行くと思わぬ発見があります。

Q住宅ローンを30年も返し続けられるか不安です

A
万が一のための、さまざまな保険があるから大丈夫
一般的な住宅ローンを借りるとき、通常加入する保険が「団体信用生命保険」と「火災保険」です。団体信用生命保険は、ローンを借りた人が万一死亡したり、高度障害などになった場合、保険金で住宅のローンを返済をする保険のこと。火災保険はご存知の通りだが、地震による損害を対象外としているため、心配なら地震保険もかけておくと安心です。最近は、この他にも、七大疾病保険や所得補償保険などが付けられる住宅ローンも登場しています。所得補償保険は損害保険会社でも扱っているので、心配な場合は加入しておくとよいでしょう。

Q住宅を購入するまでには、具体的にどんな手続きがあって、どのくらい期間がかかるのでしょうか?

A
売主側の都合などもあるので一概には言えませんが、完成物件でも引渡しまでにだいたい1~3ヶ月ぐらいかかるケース が多いでしょうか。 具体的には購入は決めてから、「住宅ローンの事前審査」「重要事項説明・契約」「住宅ローン本申込み」「金銭消費貸借契約」などを経て「残代金支払い・登記・物権引渡し」などに至るのですが、その間に何度か打ち合わせていただ くことや、役所や職場など書類を取得していただくことなどもあります。 未完成の新築一戸建ての場合には、これに建物プランを決めて、「建築確認申請」を行い、さらに建築の工期も加わり ますので、取引完了に半年以上かかることもあります。
ご購入までの流れをご覧下さい。>>

Q売却時の査定はどうやって受けるのですか?

A
不動産を売却する場合「いくらで売れるのか?」が一番気になるポイントです。まず、不動産会社に連絡して査定を受けてみましょう。普通、査定だけでしたら無料です。 査定の申し込みはネットや電話で受け付けてくれます。査定を依頼すると、担当者がやってきて、実際に室内や外観などをチェックして帰ります。その後売却価格の目安が提示されます。 ただし、売却価格は不動産会社の買取価格とは異なるので注意が必要です。ガクエン住宅の場合東京カンテイの査定にもとずき「より高い価格」をご提示させていただきます。 ご提示した金額は買取価格ですので売れないために売却金額をどんどん下げるという危険はありませんので安心して住替えができます。

Q税金とか諸経費はどの位かかるの?

A
不動産売却にかかる税金は基本的に売って利益が出た場合にかかります。買った価格より売った価格が低い場合には基本的に税金はかからないが減価償却などの適用条件があります。 担当営業とよく相談することが必要です。その他、住宅ローンを返済して抵当権を抹消する場合や、登記簿の住所と現在の住所が異なる場合にかかる税金がありますがそれぞれ数万円程度です。 一番大きな諸費用は不動産会社に支払う仲介手数料です。(売却金額の3%+6万円(消費税別))売れなかった場合は仲介手数料は成功報酬なので支払う必要はありません。 ガクエン住宅はほとんどの場合直接下取りさせていただきますのでこの仲介手数料は発生しません。

Q売買交渉はだれがやるのですか?

A
不動産を売りたいと思っても、自分で買主を見つけるのは大変です。不動産の売買には契約書の作成なども必要になるため、どうしても専門家に任せるのが一番です。 実際に売りに出すには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3種類あります。
1)複数の不動産会社に依頼できる一般媒介
2)一社に依頼する専任媒介、
3)一社に依頼する専属専任媒介 (専属専任媒介は売主が自ら買主を見つけてきた場合でも手数料を支払う義務があります。あと専任媒介より売主に対してより緻密に状況報告する義務があります。)
一般媒介契約は複数の不動産会社と打合せをしなければいけないので忙しい方や煩わしさを感じる方は専任媒介か専属専任媒介にされたほうが楽だと思われます。 しかし専任や専属専任は実力のある業者に頼まないといつまでたっても売れないという事態に陥ることがあります。実際に売りに出すと、不動産会社を通じて購入希望者が自宅を見に来ます。 購入希望者が気に入れば条件交渉に入ります。この場合調整役は不動産会社の担当営業が行うこととなります。 ガクエン住宅の場合はお客様に買取金額を提示させて頂きますので買主と交渉する必要はございません。

Q査定を依頼したら、売らないといけないのですか?

A
必ず売らないといけないということはありません。しかし購入者が決まり手付金までもらっている場合は違約金が発生する場合があります。 ガクエン住宅の場合は下取り契約書に売主が購入を決めている新築物件が何らかの理由で購入することができなくなった場合(例えば住宅ローンが借入れできなかったとか) 下取りの契約も自動的に解除されるという条項が入りますので新築物件を購入することができなくなってしまったが自宅が売れているために住む所がなくなってしまったという危険はありません。
ご売却までの流れをご覧下さい。>>

Q売却することの何が難しいのか?

A
ちょっとでも高く売りたいというのが売主の本音です。しかし今は情報化の時代ですから周辺の相場より高くしますとなかなか売れないという事態に陥ります。 不動産会社のなかには媒介契約を結びたいために高い金額で査定する業者がいます。このような業者と媒介契約を結んでも後になって値下げを迫り結局長い時間が無駄になってしまいます。 よい不動産会社は査定金額をはっきり提示してきます。その上で売主の希望を聞き売出価格を決定します。売出価格をいくらにするのかは売主の自由ですが売りに出す金額と実際に売れる金額は別問題です。

Q売主が陥りやすい点は?

A
ご自分の家には当然愛着があると思いますが客観的に考えることが重要です。高いときはいくらで売れたとか隣の住戸はいくらで売れたですとか過去の事例に振り回されて客観的な 判断ができなくなってしまうことです。リフォームをして売りに出すという方法もありますがリフォームにかけた金額分がそのまま高く売れるというものではありません。 ガクエン住宅が下取りした場合売主がリフォームする必要がありませんので例えばガクエン住宅の下取り金額が2000万円で媒介での売出金額の手取りが2100万円の場合実際の手取り金額に100万円の差額が あるのかというと一概にそうとは言えません。

Q購入希望者が見学に来たときは?

A
購入希望者が見に来るときは事前に不動産会社から電話にて連絡が入ります。もし家族が風邪などで寝込んでいる時はその旨を伝えて見学をお断りしてもいいでしょう。 購入希望者は土曜日か日曜日に見学に来る場合が多いので売りに出したらなるべく土、日は誰かが家にいるようにしましょう。やはりよい印象を持ってもらうには整理整頓し掃除をしておくのがベストです。 またこれは意外と知られていないことなのですが売主が見学に来た購入希望者に聞かれてもいないことを詳しく説明すると売りたいために一生懸命になっていると思われてしまうので家の説明は営業担当者に任せて聞かれたことだけを答えるようにしましょう。

Q売却と購入物件を並行して探すのは難しいことですか?

A
たしかに売却と購入を同時に行うのは難しい面があります。場合によっては自宅を先に引き渡して仮住まいするケースもでてきます。 しかしガクエン住宅には独自の買い替えシステムがありますので買い替えの方でも安心して住替えることができます。

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