住まいと税金
不動産を売った時の税金
土地や建物の譲渡所得に対する税金とは?
土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。 土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。 売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。 分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。
課税譲渡所得金額の計算
課税譲渡所得金額は、次の算式により計算します。 下記の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。
課税譲渡所得金額の計算方法
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
| 譲渡価額 | 取得費 | 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。 実際の取得費の金額が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算することができます。 |
|---|---|---|
| 譲渡費用 | 1仲介手数料、2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、3貸家の売却に際して支払った立退料、4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。 | |
| 特別控除額 | 収用などのとき：最高5,000万円 自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき：最高3,000万円 | |
| 課税譲渡所得金額 | ||
税額の計算
課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算します。 税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって、下表のように異なります。 土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。 例えば、平成28年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成22年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成23年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
| 適用対象財産 | 30% | 9% |
注1：マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。 注2：確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。